12.1. Введение

12.1. Введение

* Понятие оценки трактуется в разных видах человеческой деятельности в довольно широком диапазоне. Существуют, напр., в широком смысле, такие виды оценочной деятельности, как оценка воздействий производств на окружающую среду, оценка знаний учащихся в учебных заведениях, оценка соответствия занимаемой должности для госслужащих, оценка запасов полезных ископаемых, количественное определение стоимости имущества в денежном выражении и т.д. Другими словами, оценка присутствует в любом виде деятельности: в экологической экспертизе, в деятельности преподавателя при контроле знаний учащихся, в деятельности аттестационных комиссий, в геологоразведочной деятельности и т.д. Особенностью оценки, в отличие от других видов экспертиз, напр., в отличие от экологического аудита, является то, что оценка должна завершиться количественным утверждением, т.е. утверждением «в виде числа» и это число должно быть «привязано» к определенной дате. Это утверждения типа: знания Нурахова Н.Н. по математике на 25.12.99 года оцениваются на высший балл пять по пятибалльной системе. Или: Нурахову Н.Н. 25.12.99 года за показанные знания по математике поставлена высшая оценка «пять» по пятибалльной системе. Оценкой, следовательно, может называться собственно процесс оценочной деятельности, а также и заключение, принятое экспертом, как результат оценочного процесса. Оценка, как процесс, который приводит к альтернативному утверждению, присутствует, как составная часть, во всех компонентах любой деятельности. Оценка нужна при анализе для обоснованного сравнения рекомендуемых альтернативных вариантов управленческих решений, при исследовании – для сравнения вариантов построения исследовательских проектов, при проектировании – для сравнения и выбора варианта построения практического проекта, при управлении – для определения последствий возможных вариантов решений, при осуществлении процессов производства – для оценки возможных объемов и номенклатуры производства и т. д.

* Мы рассматриваем здесь один из наиболее важных для рыночной экономики видов оценки – оценку имущества (в дальнейшем тексте – оценка), как самостоятельный вид экспертной деятельности. Целью оценки является определение на некоторую определенную дату потенциальной способности имущества приносить доход владельцу имущества в обозримом будущем. Эта потенциальная способность имущества приносить владельцу имущества доход количественно определяется, как стоимость в денежном выражении на момент завершения процесса оценки. Само имущество на момент завершения оценки может использоваться или не использоваться для получения дохода. Использование имущества на момент проведения оценки может приносить доход или убытки. Употребляя термин «момент проведения оценки», мы имеем в виду, во первых, то обстоятельство, что использование имущества до завершения оценки совершенно не зависит от факта проведения процесса оценки и, во вторых, что длительность проведения процесса оценки пренебрежимо мала по сравнению с длительностью жизненного цикла имущества.

Используем, в целях единства изложения и изучения системной оценки, общеизвестные термины и определения в системе оценки имущества [24–27].

* Необходимость оценки возникает по нескольким основным причинам:

1) необходимость реализации права государства на налогообложение имущества и права государства и/или руководства организации на получение отчетности об использовании имущества;

2) намерение собственника реализовать право собственности в отношении данного имущества для получения дохода;

3) необходимость реализации соответствующих судебных решений в отношении конкретного вида имущества;

4) проводимая в стране политика национализации или приватизации собственности;

5) другие причины.

Право собственности — это право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. К правам собственности относятся: право собственника совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц; право отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; право передавать свои права владения, пользования и распоряжения имуществом; право отдавать свое имущество в залог.

Оценка стоимости имущества может иметь разное назначение: отражение в отчетности; купля-продажа; мена; проведение конкурсов, аукционов, торгов; аренда, права аренды, лизинг; залог; раздел, наследование, дарение; страхование; исчисление налога, пошлин, сборов; приватизация; национализация; конфискация; ликвидация; разрешение имущественных споров; передача прав собственности; внесение имущества в уставный капитал; определение доли имущественных прав; передача в доверительное управление; инвестиционное проектирование; коммерческая концессия; возмещение ущерба; хранение; составление брачного контракта.

Оценка может проводиться в отношении недвижимого имущества, машин, транспорта, оборудования, земель, нематериальных активов и, в том числе, интеллектуальной собственности, имущественных прав, а также предприятия в целом, как имущественного комплекса.

* База оценки определяется, как вид стоимости имущества, соответствующий назначению оценки. База оценки, в соответствии с ГОСТ Р 51195.0.01–98 [24] может быть основана на следующих видах стоимости:

1) рыночная стоимость имущества – расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести. Рыночная стоимость имущества может быть определена при наличии следующих условий: рынок является конкурентным и представляет достаточный выбор имущества для взаимодействия большого числа покупателей и продавцов; покупатель и продавец свободны, независимы друг от друга, хорошо информированы о предмете сделки и действуют только в целях максимального удовлетворения собственных интересов – увеличить доход или полнее удовлетворить свои потребности; имущество обращается или продается за разумный интервал времени, обеспечивающий его доступность всем потенциальным покупателям; оплата сделки производится деньгами или денежным эквивалентом, при этом покупатель и продавец используют типичные финансовые условия, принятые на рынке;

2) восстановительная стоимость имущества – стоимость воспроизводства копии имущества в ценах на дату оценки;

3) стоимость замещения имущества – стоимость аналога объекта оценки в ценах на дату оценки;

4) первоначальная стоимость имущества – фактические затраты на приобретение или создание имущества на момент начала его использования;

5) остаточная стоимость имущества – стоимость имущества с учетом износа;

6) стоимость имущества при существующем использовании – рыночная стоимость имущества, основанная на продолжении формы его функционирования при предположении возможности его продаж на рынке;

7) стоимость действующего предприятия – стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства; при этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия;

8) инвестиционная стоимость имущества – стоимость имущества, определяемая интересами инвестора и результатами инвестиционного проектирования;

9) ликвидационная стоимость имущества – стоимость имущества при его вынужденной продаже;

10) страховая стоимость имущества – стоимость полного возмещения ущерба имуществу при наступлении страхового случая;

11) стоимость имущества для налогообложения – стоимость имущества, используемая для определения налогооблагаемой базы;

12) залоговая стоимость имущества – стоимость имущества в целях обеспечения кредита;

13) стоимость специализированного имущества – стоимость имущества, которое в силу своих специфических особенностей не может быть продано на рынке;

14) стоимость права аренды имущества – единовременная плата за право пользования и распоряжения имуществом.

* В процессе оценки имущества используются следующие общепринятые понятия [24–27]:

1) процедура оценки имущества – совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки. В практике оценки имущества используют следующие подходы для формирования указанной совокупности приемов: затратный, сравнительного анализа продаж, доходный;

2) затратный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества с учетом всех видов износа. Затратный подход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создаваемый объект той же полезности. При осуществлении затратного подхода используются следующие методы оценки – сравнительной стоимости единицы, стоимости укрупненных элементов, количественного анализа;

3) подход сравнительного анализа продаж – способ оценки имущества путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними;

4) доходный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования. При реализации доходного подхода используют методы прямой капитализации, дисконтирования денежных потоков, валовой ренты, остатка и ипотечно-инвестиционного анализа;

5) метод сравнительной стоимости единицы имущества – оценка имущества на основе использования единичных скорректированных укрупненных показателей затрат на создание аналогичного имущества;

6) метод стоимости укрупненных элементов – оценка имущества на основе суммы стоимости создания его основных элементов;

7) метод количественного анализа – оценка имущества на основе полной сметы затрат на его воспроизводство;

8) износ имущества – снижение стоимости имущества под действием различных причин. Износ определяют на основании изучения фактического состояния имущества или по данным бухгалтерского и статистического учета. Существуют три вида износа – физический, функциональный, внешний. По характеру состояния имущества износ подразделяют на устранимый и неустранимый;

9) физический износ имущества – износ имущества, связанный со снижением его работоспособности в результате как естественного старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов;

10) функциональный износ имущества – износ имущества из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу;

11) внешний износ имущества – износ имущества в результате изменения внешней экономической ситуации;

12) устранимый износ имущества – износ имущества, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость;

13) неустранимый износ имущества – износ имущества, затраты на устранение которого больше, чем добавляемая при этом стоимость;

14) объект сравнения имущества – аналог, подобный объекту оценки, который используется для расчета стоимости имущества;

15) скорректированная цена имущества – цена продажи объекта сравнения имущества после ее корректировки на различия с объектом оценки;

16) метод прямой капитализации – оценка имущества при сохранении стабильных условий использования имущества, при постоянной величине дохода, при отсутствии первоначальных инвестиций и при одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал;

17) метод дисконтирования денежных потоков – оценка имущества при произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоках в зависимости от степени риска, связанного с использованием имущества;

18) метод валовой ренты – оценка имущества, основанная на его рыночной стоимости и величине потенциального или действительного дохода;

19) валовой рентный множитель – среднестатистическое отношение рыночной цены к потенциальному или действительному валовому доходу определенного вида имущества;

20) метод остатка – оценка имущества с учетом влияния отдельных факторов образования дохода;

21) метод ипотечно-инвестиционного анализа – оценка имущества, основанная на учете стоимости собственного и заемного капиталов;

22) согласование результата оценки – получение итоговой оценки имущества на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки.

* Приведем также общие термины и определения [24–27]:

1) передача права собственности – надлежащим образом юридически оформленный акт купли-продажи, обмена, дарения, наследования или изъятия;

2) заказчик – юридическое или физическое лицо, которому оказывает услугу оценщик имущества;

3) услуга по оценке имущества – результат взаимодействия оценщика и заказчика, а также собственная деятельность оценщика в соответствии с назначением оценки имущества;

4) заказ на оценку – письменный договор на оценку конкретного имущества между заказчиком (или уполномоченным лицом заказчика) и оценщиком имущества;

5) ограничивающее условие – заявление в отчете оценщика, описывающее препятствие или обстоятельство, которое влияет на оценку стоимости имущества;

6) аренда – право временного возмездного владения и/или пользования чужим имуществом;

7) арендная плата – плата за право пользования чужим имуществом;

8) рыночная арендная плата – переменная арендная плата в период действия договора;

9) контрактная арендная плата – постоянная арендная плата в период действия договора;

10) рыночная цена – предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная денежная сумма при любой сделке;

11) капитализация дохода – процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта оценки;

12) коэффициент капитализации – норма дохода, которая отражает взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки;

13) ставка капитализации – отношение чистого годового дохода к рыночной стоимости имущества;

14) внутренняя норма прибыли – норма дисконтирования, при которой настоящая стоимость всех будущих денежных потоков равна сумме начальных инвестиций;

15) денежный поток – движение денежных средств, возникающее в результате использования имущества;

16) потенциальный валовой доход – максимальный доход, который способен приносить объект оценки;

17) действительный валовой доход – потенциальный валовой доход с учетом потерь от недоиспользования объекта оценки, неплатежей, а также с учетом дополнительных видов доходов;

18) чистый операционный доход – действительный валовой доход за исключением операционных расходов;

19) норма дисконтирования – норма сложного процента, применяемая при пересчете стоимости денежных потоков на определенный момент времени;

20) дисконтирование – способ определения стоимости имущества на определенный момент времени;

21) возврат капитала – возврат начальных инвестиций за счет дохода или перепродажи;

22) операционные расходы – затраты, необходимые для поддержания воспроизводства дохода от имущества;

23) копия – точное воспроизводство объекта оценки;

24) аналог – объект, сходный или подобный оцениваемому имуществу.

Известно, что развитие любого вида деятельности приводит к необходимости построения теорий и прикладных методов для этой деятельности с разных позиций, в т.ч. и системных. Это утверждение основано на известном опыте развития многих видов деятельности и оценка в этом отношении не явится исключением. Отсутствие единой теории оценки всех видов имущества, в том числе и системной части этой теории, является совершенно очевидным фактом. Оценочная деятельность, по мере ее развития будет ставить перед методологией оценки все новые проблемы, одна из которых – проблема системности оценки. В последующих разделах настоящей главы изложены отдельные результаты теории системности оценки, полученные с применением аппарата системной технологии: рассмотрены особенности построения системной оценки, предложены подходы к обеспечению системности и основные принципы технологизации оценочной деятельности. Более полно системная оценка будет изложена в отдельной работе, в курсах лекций и практических занятий.

Данный текст является ознакомительным фрагментом.