ГЛАВА X.
ГЛАВА X.
Уменьшеніе квартирныхъ ц?нъ принципомъ взаимности.
Въ квартирныхъ контрактахъ законъ взаимности нарушается самымъ. вопіющимъ образомъ. Тамъ, гд? населеніе густо, какъ наприм?ръ въ Париж?, Ліон?, Марсел?, Бордо, Тулуз?, Лилл?, Руан? и т. д., всякому семейству невозможно быть собственникомъ своего жилища, хотя это весьма желательно; поэтому изв?стному числу частныхъ лицъ приходится взять на себя трудъ строить дома и содержать квартиры для другихъ, какому бы риску ни подвергались черезъ это интересы и свобода посл?днихъ. Но наемъ квартиры или договоръ или контрактъ, который заключаютъ домохозяинъ и жилецъ, есть одна изъ тысячи сд?локъ, изъ коихъ слагаются челов?ческое общество и торговля. Поэтому эта сд?лка должна подлежать правиламъ права и даже надзору полиціи.
Въ Сенскомъ департамент? 1,800,000 душъ, населяющихъ пространство въ 30 квадратныхъ миль (что составляетъ 60,000 душъ на каждую квадратную милю), находятся въ зависимости отъ 25 или 30,000 собственниковъ. Не чудовищный ли это фактъ? Не долженъ ли онъ привлечь на себя все вниманіе и всю заботливость власти? Какъ живетъ это огромное населеніе, лишенное всякой защиты и вполн? зависящее отъ произвола 25,000 спекуляторовъ? Каковы условія пространства, обращенія, гигіены, ц?ны, которымъ оно должно подчиняться? Возможно ли, чтобы власть, по ложному уваженію къ праву собственности и къ мнимой свобод? сд?локъ, оставляла это населеніе въ жертву вс?хъ насилій монополіи и ажіотажа?
А между т?мъ въ отношеніи къ найму квартиръ мы остались при старомъ римскомъ прав?, при этомъ древнемъ, тиранническомъ культ? собственности. Законъ покровительствуетъ собственнику и относится съ недов?ріемъ къ жильцу; между ними н?тъ равенства. Въ случа? спора или тяжбы предуб?жденія стоятъ на сторон? отдающаго въ наймы; на его же сторон? вс? обезпеченія.
1. Въ силу статьи 2102, долговая претензія домовлад?льца пользуется преимуществомъ: на какомъ основаніи, осм?люсь спросить? Жилецъ покупаетъ въ долгъ мебель, которою уставляетъ свою комнату. Д?ла его идутъ плохо: годъ кончается, и онъ никому не платитъ, ни продавцу мебели, ни домовлад?льцу. Посл?дній им?етъ право выгнать жильца и удержать мебель, которая стоитъ въ комнат?, тогда какъ мебельщикъ не им?етъ права ни требовать назадъ вещей, которыя онъ доставилъ и за которыя не получилъ денегъ, ни предъявить свои притязанія за одно съ домовлад?льцемъ. На чемъ же основано это различіе? Изъ этого сл?дуетъ, что безчестный домовлад?лецъ, стакнувшись съ мошенникомъ, могъ бы, не платя ни копейки, омеблировать свой домъ. Справедливо ли, предусмотрительно ли это?
2. Въ силу статьи 1716 присяг? домовлад?льца в?рятъ, если не существуетъ письменнаго контракта: почему же тоже самое не относится и къ жильцу? – То же различіе повторяется въ стать? 1781 по поводу найма рабочихъ:
«Хозяину, сказано въ уложеніи, в?рятъ на слово касательно количества жалованья, зад?льной платы за истекшій годъ, и жалованья, выданного взачетъ за текущій годъ.»
Спрошу еще разъ, ч?мъ съ 1789 года можетъ быть оправдано такое лицепріятіе?
3. Третье неравенство: «Если не было сд?лано описи квартиры, гласитъ 1731 статья, то предполагается, что жилецъ получилъ ее въ хорошемъ состояніи.» Почему же предполагается? Разв? дома не им?ютъ своихъ скрытыхъ недостатковъ, какъ рогатый скотъ, овцы и лошади? Кто же не знаетъ, что выгоды и неудобства квартиры можно узнать, только проживъ въ ней м?сяцевъ шесть?
4. Поправки квартиры лежатъ на обязанности нанимателя: статья 1754 опред?ляетъ и исчисляетъ ихъ. Статья 1755 прибавляетъ, правда, что поправки необязательны для жильца, если вызваны ветхостью или непреодолимыми обстоятельствами. Но эта оговорка совершенно обманчива. Есть вещи, которымъ суждено не изнашиваться, а разбиваться рано или поздно отъ постояннаго употребленія: таковы, наприм?ръ, глиняныя вещи, фарфоръ, зеркала и т. д. Въ этомъ случа? необходима терпимость въ пользу нанимателя. Вс?мъ изв?стно, что ненаселенный домъ гораздо скор?е приходитъ въ ветхость, ч?мъ населенный: неужели въ силу этой причины сводъ гражданскихъ законовъ взялъ на себя трудъ еще усилить отв?тственность жильца?
5. Жилецъ отв?чаетъ за пожаръ (см. статью 1733), если ему не удастся доказать, что пожаръ случился по непредвид?нному обстоятельству, или по непредотвратимой причин?, или по недостатку въ самомъ зданіи, или что пламя сообщилось отъ сос?дняго дома.
Статья 1734. – Если въ дом? н?сколько жильцовъ, то вс? солидарно отв?тственны за пожаръ, если не докажутъ, что пожаръ начался въ квартир? одного изъ нихъ, въ каковомъ случа? этотъ одинъ и отв?чаетъ; или если н?которые изъ нихъ не докажутъ, что пожаръ не могъ начаться у нихъ, въ каковомъ случа? доказавшіе это не отв?чаютъ.
Такимъ образомъ, д?лаясь на время хозяиномъ, наниматель страхуетъ недвижимость: какую же премію платитъ за это страхованіе домовлад?лецъ? В?дь пожаръ – это рискъ, присущій всякому сгараемому предмету, т?мъ бол?е домамъ. Добро бы еще въ контракт? находился особый пунктъ, которымъ нанимателю запрещалось бы разводить огонь въ занимаемой имъ квартир?; тогда было бы понятно, что онъ долженъ отв?чать за пожаръ. Но не тутъ?то было: дома нанимаются какъ разъ для того, чтобы въ нихъ гр?ться и стряпать кушанья; и, несмотря на это, сводъ законовъ возлагаетъ на жильцовъ отв?тственность за пожары. Да в?дь это безсмыслица!
6. Вс? экономисты признаютъ, что общество им?етъ право на участіе въ выгодахъ, получаемыхъ домовлад?льцемъ сверхъ покупной ц?ны земли, всл?дствіе новыхъ построекъ, отъ установленія новыхъ кварталовъ, отъ приращенія населенія и т. д. Въ силу этого права, общество могло бы вступаться въ квартирные контракты и, оставляя въ неприкосновенности права города, оберегать жильцовъ отъ излишнихъ притязаній домовлад?льцевъ. Почему же законодатель не сд?лалъ ничего подобнаго? Отчего это пренебреженіе значительными ц?нностями, которыя возникли совершенно помимо самого собственника и обязаны своимъ происхожденіемъ съ одной стороны промышленной д?ятельности жильцовъ, а съ другой – развитію города? Разсчитывая на повышеніе квартиръ и м?стъ и на покровительство закона и зная, быть можетъ, заран?е нам?ренія правительства, такой?то покупаетъ огромные участки земли, которые обходятся ему по 30 фр. квадратный метръ, и потомъ перепродаетъ ихъ по 200 фр. Это знаютъ, но молчатъ. Почему?
Можно ли посл? этого удивляться, что въ продолженіе посл?днихъ пятнадцати л?тъ квартирныя ц?ны несоразм?рно возрасли, что произволъ собственника сталъ совершенно невыносимъ. Зд?сь м?сто, которое прежде было незанято, а теперь застроено зданіями, нанимается по 5 франковъ за кубическій метръ; въ другомъ м?ст? оно нанимается по 15, 20 и 25 франковъ. Такой?то домъ приноситъ 6 %, а другой 30 и 50 %. Притомъ собственникъ сл?дуетъ прим?ру свода законовъ; онъ принимаетъ въ соображеніе если не лица, то ремесла. Такое то ремесло оказывается ему не по вкусу; или ему вздумается не принимать д?тей; другой изгоняетъ семейныхъ жильцевъ и старается выбирать только одинокія четы.
Поэтому всюду раздаются жалобы. Работаешь только на собственниковъ и для налога, говорятъ рабочіе и мелкіе м?щане. Этой анархіи квартирныхъ контрактовъ сл?дуетъ приписать безчисленное множество банкротствъ, а ежегодный неправильный доходъ, который приносятъ квартирныя условія во всей Франціи, можно оц?нить почти въ милліардъ.
При общественномъ устройств?, основанномъ на взаимности, было бы въ высшей степени легко сд?лать наемъ квартиръ правильнымъ, нисколько не нарушая при этомъ закона предложенія и спроса и сл?дуя требованіямъ чист?йшей справедливости. Для этого сл?довало бы употребить три непреложно–в?рныхъ и безошибочныхъ средства.
а) Законъ 3 сентября 1807 года о такс? денежныхъ процентовъ.
Въ статьяхъ 1 и 2 этого закона сказано:
«Законный процентъ не долженъ превышать въ гражданскихъ сд?лкахъ пяти %; въ торговыхъ же сд?лкахъ шести %, и притомъ безъ вычета.»
Но законодатель не относилъ это къ одн?мъ только ссужаемымъ суммамъ или къ ц?нностямъ, которыя уплачиваются звонкою монетою; онъ разум?лъ при этомъ всякаго рода капиталы, товары и продукты, всякое сырье, всякую недвижимость, а также и деньги. Такимъ образомъ негоціантъ, фабрикантъ или землед?лецъ, который обязался поставить къ данному сроку изв?стное количество товаровъ и, не сдержавъ своего об?щанія, понесъ убытокъ, платитъ по 5 или 6 % въ годъ съ капитала, смотря потому, будетъ?ли сд?лка гражданская или торговая; точно также и покупатель, который не уплатилъ въ срокъ чистоганомъ подписаннаго имъ обязательства.
О деньгахъ упоминается въ закон? только какъ о представител? ц?нностей, какъ о средств? выразить капиталы и продукты.
А что же такое наемъ квартиры? Это контрактъ, по которому одна сторона, называемая домохозяиномъ, предоставляетъ другой сторон? – нанимателю, домъ или квартиру на изв?стное время и за опред?ленную ц?ну, выплачиваемую деньгами. Въ политической экономіи этотъ домъ или эта квартира равняются всякой другой ц?нности, всякому другому капиталу, всякому другому продукту; я скажу даже, что они такой же товаръ. Правда, что въ закон? 3 сентября 1807 г. законодатель не понялъ этого. Опред?леніе квартирной ц?ны онъ предоставилъ на произволъ договаривающихся сторонъ, хотя логическимъ образомъ квартирная такса должна быть непременнымъ сл?дствіемъ установленія таксы на денежный процентъ. Такимъ образомъ, онъ далъ собственности еще одну лишнюю привиллегію, еще одно лишнее преимущество. Но ясно, что закону ничто не м?шаетъ отнять эту привиллегію, уничтожить этотъ особый законъ и сказать домовлад?льцамъ: такса денежнаго процента при гражданскихъ сд?лкахъ опред?лена въ 5%, при торговыхъ сд?лкахъ въ 6%, и это простирается на всевозможныя продажи, покупки, наймы, услуги, обм?ны и т. д., безъ различія движимостей и недвижимостей, капиталовъ, товаровъ, продуктовъ или денегъ. Вы больше вс?хъ пользуетесь этимъ ограниченіемъ и потому должны въ свою очередь подчиняться общему закону; вамъ будутъ платить тотъ же процентъ, который вы платите вашему банкиру, вашему поставщику. Взаимность – справедливость.
b) Другое средство къ обузданію домовой собственности заключается въ предъявленіи права общества на всю ту сумму, на которую поднялась покупная ц?на земли независимо отъ собственниковъ. Объ этомъ мы уже говорили.
c) Наконецъ, я предлагаю объявить, что наемъ квартиры есть торговая сд?лка. Разв? не торговцы т?, которые нанимаютъ домъ, меблируютъ его, а потомъ отдаютъ его снова въ наймы на нед?лю м?сяцъ, годъ отд?льными комнатами, номерами и квартирами? Разв? не торговцы т? предприниматели, которые занимаются постройкою домовъ и потомъ сдаютъ или перепродаютъ ихъ совершенно также, какъ купцы, продающіе мебель или отдающіе ее напрокатъ? Ч?мъ же операціи, относящіяся къ домамъ и строеніямъ, отличаются отъ т?хъ, которыя законъ называетъ торговыми сд?лками: отъ мануфактурныхъ предпріятій, поставокъ, театровъ, построекъ, оснащеній, найма судовъ и т. д.?
Кром? того изъ уподобленія найма квартиръ вышеозначеннымъ торговымъ операціямъ, изъ этого уподобленія, совершенно логичнаго и неопровержимаго, если притомъ законъ 1807 года будетъ распространенъ и на наемъ квартиръ и если признаютъ право города на излишекъ стоимости застроенныхъ земель сверхъ покупной ц?ны, вышло бы сл?дующее:
1) Все законодательство, относящееся къ найму квартиръ, должно было бы преобразоваться въ лучшемъ дух?: не было бы этихъ преимуществъ собственникамъ; этихъ капризовъ, этихъ безумныхъ надбавокъ, которыя доводятъ семейства до отчаянія и раззоряютъ фабрикантовъ и лавочниковъ; произволъ былъ бы выт?сненъ изъ ц?лаго разряда сд?локъ, составляющихъ одинъ изъ главныхъ вопросовъ въ жизни массъ и важность которыхъ изм?ряется во Франціи милліардами. Стараніями власти была бы составлена статистика квартиръ: учредилась бы лучшая полиція, на которую было бы возложено попеченіе о гигіен? жилищъ; для покупки земель, постройки, содержанія и населенія домовъ могли бы образоваться артели каменьщиковъ, которыя д?йствовали бы въ видахъ общихъ интересовъ и составляли бы конкурренцію прежнимъ собственникамъ. Я оставляю въ сторон? подробности этой реформы, довольствуясь указаніемъ на принципъ и духъ ея.
Но кто не видитъ, что безъ энергическаго вм?шательства общественнаго мн?нія это великое д?ло возстановленія справедливости останется навсегда утопіей?